Las 6 preguntas claves sobre cómo cambiar tu crédito hipotecario de VSM a pesos

Como cada año, tu crédito hipotecario en veces salario mínimo (VSM) subió. Te explicamos porqué se da ese incremento, si te afecta el aumento de 16.2% al salario mínimo (SM) y cómo cambiarte a un crédito hipotecario en pesos

Dos de las dudas más recurrentes sobre créditos hipotecarios denominados en VSM es cuánto aumenta anualmente la deuda y si es posible cambiarlo a pesos. Para aclarar ambas preguntas en Vivanuncios, el portal inmobiliario de eBay en México, platicamos con Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil. Toma nota de esta información y compártela con otros derechohabientes como tú.

Lo primero que debe quedar claro es que al tener un crédito hipotecario en VSM, el aumento que se hace a este de forma anual, implica un aumento a tu deuda y a la mensualidad. Por lo tanto, tu deuda crece tanto que se puede volver impagable cuando no puedes hacer frente a estos incrementos.

¿VSM, UMA? ¿Eso qué significa?
Desde enero de 2016, hubo cambios en la legislación en materia de desindexación del SM y se decretó que los incrementos a los ajustes a créditos hipotecarios en VSM de Infonavit y FOVISSSTE serían a través de la Unidad de Medida y Actualización (UMA), siempre y cuando esta fuera menor al incremento de salario mínimo que se determine para el SM del año entrante.

Este año, el INEGI estableció que el valor de la UMA es de $84.49 pesos, o sea 4.8% más que su valor en 2018 ($80.60 pesos).

La UMA es una unidad de referencia económica que se usa para actualizar el valor de entre otras cosas pago de obligaciones, como multas, recargos, derechos, etcétera, y se incrementa en función de la inflación. Asimismo, la UMA se utiliza para actualizar el valor de los créditos hipotecarios denominados en VSM cuando el incremento de la UMA es menor al incremento de los SM. El ajuste se hace en función de lo que resulte menor entre el incremento al SM o el valor de la UMA.

Veamos esto más claramente:

“Si el incremento de la UMA se determinó que para 2019 subió 4.8% y el SM subió 16.2%, el aumento que van a tener la deuda y las mensualidades de los créditos denominados en VSM, va a ser de 4.8% y no de 16.2% del SM. Si, por el contrario, el incremento al SM fuera hipotéticamente de 4%, y el de la UMA de 6.7%, entonces, el ajuste a la mensualidad y a la deuda de los créditos hipotecarios se haría en función del SM porque la primera es menor”, explica Soto-Hay.

¿Cómo afecta todo esto mi deuda?
Muy sencillo: la deuda y la mensualidad de todas las personas que tienen un crédito hipotecario en VSM de Infonavit o FOVISSSTE aumentó el 1º de enero de 2019 en 4.8% por el ajuste a la UMA (que en 2018 fue menor al incremento del SM).

Con el anuncio del aumento de 16.2% al SM a partir del 1° de enero de 2019 ¿eso significa que ahora en ese porcentaje subirá mi crédito hipotecario?

Ante el anuncio de este incremento, la duda ha preocupado a muchos derechohabientes. Pero como explica Soto-Hay, el aumento al SM de $88 pesos a $102.68 pesos (16.2%) no implica que en ese nivel va a aumentar tu crédito el primer minuto del 2019.

“El año pasado el incremento a los créditos hipotecarios de Infonavit y FOVISSSTE denominados en SM fue en base a las UMAS (6.77%) porque el incremento al SM fue más alto (9%) que la inflación. El valor de las UMAS se da a conocer a diario, pues es un factor de actualización de inflación, pero para efectos de los créditos hipotecarios mencionados, el ajuste surte efecto a partir del 1° de enero de cada año. De ese modo, la deuda se actualiza en función del incremento de la inflación que hubo entre el 1° de enero del año al 31 de diciembre del año anterior. En el caso de que sea menor el ajuste de la UMA que el incremento al SM, es decir, si el salario se incrementa 4% pero la inflación fue de 8%, entonces nada más se incrementará en 4% la deuda”, asevera.

Para ilustrar el punto, veamos un ejemplo:

“Quien debía, por ejemplo, un millón de pesos al 31 de diciembre de 2018, a partir del primero de enero de 2019, debe un millón 48 mil pesos”, indica el directivo.

¿Puedo cambiar mi crédito de VSM a pesos?
Sin duda si lo puedes y debes de hacer. De acuerdo con Fernando Soto-Hay, las personas que tienen créditos hipotecarios de Infonavit o Fovissste en VSM y tienen un buen buró de crédito, pueden acudir a cualquier institución bancaria para solicitar la sustitución.

“Es importante que lo hagan. Soliciten el cambio a un crédito en pesos, a tasa fija y de preferencia a 15 años, o menos, dependiendo del tiempo que quede de vida del crédito original”, afirma.

Esto aplica para quienes tienen créditos hipotecarios de Fovissste e Infonavit, tanto en crédito tradicional, como Confinavit. Para los créditos hipotecarios y no hipotecarios bancarios denominados en VSM el decreto de desindexación no aplica por lo que el ajuste se hace con base en el incremento al SM, es decir del 16.2% a sus respectivas deudas.

¿Qué tengo que hacer para pedir la sustitución?
Cabe señalar que el procedimiento se debe de realizar directamente con el banco buscando un crédito bancario que sustituya al crédito hipotecario en VSM. No puedes acudir para sustituir tu crédito hipotecario en VSM a las oficinas del Infonavit o Fovissste por que estos institutos no lo reestructuran, pero sí aceptan el pago del crédito actual por parte del banco que lo sustituye. Pero atención, porque debes cumplir con ciertos requisitos, como estar al corriente con todos tus pagos y no tener un retraso en los últimos 12 meses.

El banco analizará tu buró de crédito y, en algunos casos, tendrás que comprobar ingresos. El procedimiento tarda alrededor de 30 días y es importante destacar que los gastos notariales son muy marginales porque no se paga Impuesto Traslativo de Dominio y en muchos casos los bancos los absorben.

Las 6 dudas más frecuentes sobre cambiar tu crédito de VSM a pesos
Porque sabemos que hay muchas preguntas sobre este tema, reunimos las dudas más comunes de nuestros lectores. Echa un vistazo y toma nota de lo que necesitas hacer:

1. DANIEL: Tengo un crédito Fovissste que empezó en mayo de 2017, en enero se actualizó gracias a las UMA, y la deuda aumentó 52 mil pesos más. ¿Se puede hacer cambio a pesos o ya está en pesos? ¿Algo para que no me afecte la UMA? Gracias.

FERNANDO SOTO HAY (FSH): Daniel, por supuesto que puedes cambiar inmediatamente tu crédito en veces salario mínimo de Fovissste a un crédito en pesos, tasa fija y mensualidad fija con un banco. En definitiva, vas a tener condiciones mucho más favorables.

2. JUAN MANUEL: Buenas tardes, no entiendo. Si Infonavit me entregó el crédito, ¿por qué hay que acudir a un banco para que me haga el cambio de VSM a pesos?, ¿entonces mi deuda será con el banco que me haga el cambio o con Infonavit?, ¿Eso no afectaría la tasa de interés que me cobrarían?

FSH: De hecho, si lo haces pronto, Juan Manuel, la tasa de interés va a ser más baja de la que tienes con Infonavit, además de que dejará de incrementar año con año tu deuda y mensualidad. Esto es porque a los créditos en VSM que otorgó Infonavit, a la tasa de interés hay que sumarles el efecto que tiene el incremento al salario mínimo o las UMAS, el que resulte menor. Justo lo que explicamos líneas arriba.

3. ULISES: Para lo que estamos con mal historial crediticio ¿no tenemos opción de cambiar nuestro crédito a pesos?, ¿Hay alguna otra forma?

FSH: Hola, Ulises. Desafortunadamente no. Para hacer el cambio de VSM a pesos necesitas cumplir con ciertos requisitos, como estar al corriente en el pago de todas tus líneas de crédito reflejadas en el Buró de Crédito. Te sugiero que te pongas al corriente con tus deudas y en un año lo podrás sustituir una vez que se vea tu buen comportamiento.

Otra alternativa es vender la casa, con ese capital ponerte en orden con tus deudas y pagar el crédito en VSM. De esta forma, rentarás por un tiempo, pero ya tendrías sanadas tus finanzas para retomar el rumbo.

Hablamos de un año porque después de ese periodo los bancos tienen una visión más clara y pueden comprobar que la persona corrigió su situación financiera, aprendió de sus errores y ha entrado en una etapa de consolidación patrimonial. Esto significa que ya es una persona financieramente saludable.

Supongamos que tienes una tasa de 8% en tu crédito de Infonavit y que hubo un aumento de 6% al salario mínimo y la inflación -que se mide a través de las UMAS-, fue de 5%.

Como el aumento de las UMAS fue menor al del Salario Mínimo, hay que sumarle el 5% a la tasa del crédito, lo que da como resultado una tasa real de 13%. Además, tu mensualidad subirá a partir del siguiente año en 5%. La tasa de interés que ofrecen los bancos hoy en día es de aproximadamente 10% pero con la enorme diferencia que es fija para el resto de la vida del crédito.

4. NORMA: Hola, buenas tardes. Desde hace 12 años pago un crédito Infonavit, mi deuda hoy es más grande que cuando empecé a pagar. Debo 234 mil pesos y hace poco fui a las oficinas del Instituto a pedir informes del cambio pero me dicen que no puedo hacer nada. También me han comentado que incluso podría afectarme porque aumentaría el tiempo que me resta por pagar. ¿Habrá algo que pueda hacer?

FSH: Norma, desafortunadamente como tu deuda es de 234 mil pesos, no es posible que apliques para la sustitución de crédito hipotecario de veces salario mínimo a pesos con un banco, ya que el monto mínimo para tener esa posibilidad es de 300 a 350 mil pesos dependiendo del banco. Algunos toman 250 mil pesos, pero, por regla general, un banco considera deudas a partir de 300 mil pesos.

Por otro lado, el cambio no sería peor para ti. Necesitarías cambiarlo de VSM a pesos con un banco y con un nuevo plazo que sea menor al remanente al del crédito original con Infonavit.

5. ROCIO: Hola, tengo un crédito Infonavit (VSM) desde 2011 y a la fecha ha aumentado mucho. ¿Cómo sé a qué banco acudir para solicitar mi cambio?

FSH: Hola, Rocío. Todos los créditos Infonavit en VSM de más de $250,000, que están al corriente en su pagos, cuyo titular tiene buen comportamiento en el pago de sus créditos reflejados en Buró de Crédito se pueden sustituir por uno en pesos tasa fija y mensualidad fija. Para saber qué banco es el mejor para ti es indispensable conocer a detalle tu perfil. Determinar cuál será mejor para ti depende de tu comportamiento crediticio, tu nivel de endeudamiento con otros financiamientos (automotriz, departamentales, etcétera) y otras muchas variables personales.

6. ALFONSO: Buenas tardes, tengo un crédito Infonavit (en vsm) en combinación con un crédito bancario (a tasa fija). Quiero hacer mi cambio, pero en el banco al que fui me dijeron que no están enterados del proceso. ¿Con quién más puedo acudir?

FSH: Hola, Alfonso. Desde luego que es posible hacer el cambio de tu crédito bancario anterior junto con la porción del Cofinavit en VSM a otro banco en pesos, tasa fija, mensualidad fija por un plazo menor al que originalmente contrataste porque eres una persona que tiene un buen comportamiento en el manejo del crédito reflejado en Buró de Crédito, tienes empleo, etcétera. Todos los bancos lo hacen, te sugiero acercarte a otras instituciones bancarias.

En este punto es conveniente señalar que para elegir el banco que haga todas las sustituciones no hay una fórmula secreta, como decíamos antes, depende del perfil de cada cliente y del estudio que realicen de tu caso personal.